Барабашка:-)

Нормативный срок, в течение которого договора аренды не нуждаются в нотариальном удостоверении или регистрации изменчив: 1год, 3 года. Однако закон, так или иначе, настаивает на том, что договорные обязательства между сторонами без участия уполномоченных лиц и органов, легитимны  лишь в течение некоторого времени. Договорной практикой были  выработаны свои «алгоритмы прохождения порогового срока». 

Ради упрощения (избежания) процедуры удостоверения/регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются четыре основных варианта, которые оставались в обращении независимо от смены законодательных сроков. При этом основной  срок аренды, указанный в договорах, устанавливается меньше срока, законодательно обязывающего к  регистрации или удостоверению. 

1.  По истечении основного срока стороны заключают новый договор аренды (и соответствующий акт к нему).

2.  До окончания основного срока стороны заключают сделку об изменении договора аренды в части срока аренды и продлевают его.

3. Договор с автоматической пролонгацией на такой же (изначально указанный в договоре) срок и на тех же условиях,  в случае если ни одна из сторон не изъявит намерения его расторгнуть.

4. По окончании основного срока аренды, арендатор продолжает пользоваться объектом аренды, а арендодатель не возражает против этого. При этом обе стороны руководствуются нормой части 1 статьи 764 ГК*.

В легитимности 1-го варианта (наиболее организационно затратного и рискованного с точки зрения надежности контрагента) ни у кого не возникнет сомнений. Законность трех других вызывает ряд вопросов.

2-й вариант:  Соответствие такого договора ГК сомнительно. Ведь в случае изменения договора договорное обязательство, существовавшее между сторонами, не прекращается, а лишь изменяется относительно срока аренды (ч. 1 ст. 653 ГК). Следовательно, с момента заключения такого соглашения (договора) договор аренды недвижимости не прекратится, однако срок аренды, установленный им, уже будет превышать срок, допустимый по закону.

3-й вариант:  Как и при втором варианте, до момента истечения основного срока аренды недвижимости договор будет  соответствовать  действующему законодательству (ведь стороны могут и не воспользоваться правом на пролонгацию срока аренды… Если стороны путем обоюдного отсутствия возражений пролонгировали договор аренды, и срок аренды перешел допустимый законодательством рубеж,  такой договор будет подлежать регистрации/удостоверению с момента его пролонгации. Отсутствие повлечет ничтожность договора с момента пролонгации.

 4-й вариант. Арендатор по истечении основного срока аренды недвижимости, продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды. Согласно статье 764 ГК, «если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором».

Указанное законоположение порождает ряд важных вопросов: во-первых, какое содержание заложил законодатель в понятие «возобновление договора», во-вторых, с какого же момента будет считаться такой договор аренды возобновленным?

ГК разграничивает такие понятия, как «возобновление обязательства» и «продление обязательства». Термин «возобновление» употребляется как синоним того, что сначала прекратилось, а потом начало снова существовать. Термин «продление» употребляется для обозначения того, что длится (и продолжает длиться) без прекращения.

…Термин «возобновление» употребляется в статье 764 ГК* как синоним слова «перезаключение» и означает не факт продления срока договора, а факт его прекращения с одновременным повторным обретением им действия на тех же условиях, которые существовали до момента истечения срока договора. 

Следовательно, если по истечении основного срока договора аренды арендатор продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды (руководствуясь нормой статьи 764 ГК*), то с момента истечения основного срока, договор считается снова заключенным и не нуждается в регистрации/удостоверении. При этом следует подчеркнуть, что, в соответствии с нормой части 4 статьи 284**Хозяйственного кодекса Украины (ХК), такой договор аренды будет считаться не возобновленным, апродленным (а потому подлежит регистрации/удостоверению).

Таким образом, второй и третий варианты заключения договора аренды недвижимости не в полной мере отвечают действующему ГК и могут быть признаны ничтожными. Использование первого варианта хотя и отвечает действующему ГК, но является организационно затратным (особенно, когда юридическое лицо заключило не один десяток договоров аренды, и истечение срока каждого из них необходимо постоянно контролировать).

Поэтому наиболее приемлемым является использование четвертого варианта. Однако с целью соответствия такого варианта налоговому и другим учетам (а также упомянутой норме ХК) в тексте самого договора аренды, целесообразно продублировать норму статьи 764 ГК, например, в такой редакции: «Если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения  ХХХ  срока, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца с момента истечения этого срока, договор аренды считается возобновленным (снова перезаключенным) на ХХХ срок».

Конспективно по материалам  Р.Сывого  ( начальника отдела договорно-правовой работы ОАО «Концерн Галнафтогаз», научного сотрудника НИИ частного права и предпринимательства АПрН Украины, г. Львов). Аргументация автора сохранена.

* ГК Стаття 764. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму     

           1. Якщо   наймач   продовжує   користуватися   майном   після закінчення  строку договору найму,  то,  за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця,  договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

** ХК Стаття 284. Умови договору оренди

          4. Строк  договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов  договору  оренди  протягом  одного  місяця  після закінчення строку дії договору він  вважається  продовженим  на  такий  самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

PS.        

     Государственная регистрация права осуществляется на основании заявления одной из сторон сделки. Заявление о регистрации права аренды может подать как арендатор, так и арендодатель.

     Норма об обязательности регистрации прав аренды существует, однако обнаружить нормы, предусматривающие ответственность за ее отсутствие, не удалось... Возможно, они появятся ближе к 2012 году, когда обязанности от временного  регистратора ( БТИ)  перейдут к Минюсту.